به گزارش خبرنگار اصفهان سبز، دسترسی به مسکن، بهویژه برای خانوارهای جوان و اصطلاحاً «خانهاولیها»، به یکی از چالشبرانگیزترین مسائل اقتصادی و اجتماعی کشور بدل شده است. بررسیهای کارشناسی نشان میدهد که ناتوانی در تأمین پیشپرداخت، اکنون مهمترین عامل بازدارنده در مسیر خرید خانه محسوب میشود.
این مسئله ارتباط مستقیمی با شاخص «نسبت وام به ارزش ملک» یا Loan-to-Value (LTV) دارد؛ شاخصی که بیانگر میزان مشارکت نظام بانکی در تأمین هزینه خرید مسکن است. به عنوان مثال، در نسبت ۸۰ درصدی LTV، خریدار تنها به ۲۰ درصد آورده نقدی نیاز دارد.
با این حال، دادههای سال ۱۴۰۴ تصویر متفاوتی از وضعیت ایران ارائه میدهد. محدودیتهای ساختاری در نظام بانکی موجب شده این نسبت به طور میانگین تنها ۲۰ درصد باشد و در کلانشهرهایی چون تهران حتی به ۱۰ درصد نیز کاهش یابد.
طبق برآوردها، سقف تسهیلات خرید مسکن برای زوجین در پایتخت، با احتساب وام تعمیر و کسر هزینههای اوراق، به زحمت به یک میلیارد تومان میرسد. با توجه به میانگین قیمت هر متر مربع ۱۰۰ میلیون تومان در تهران، این وام تنها پاسخگوی خرید ۱۰ متر مربع است.
در مقابل، تجربه کشورهای پیشرفته نشان میدهد که LTV بهعنوان ابزاری سیاستی برای افزایش قدرت خرید خانوارها بهکار میرود. در اروپا و اقیانوسیه، این نسبت معمولاً تا ۹۰ درصد تعیین شده و با نرخ بهره پایین و حمایتهای دولتی همراه است. بهعنوان نمونه، بریتانیا و ایرلند با اجرای طرحهایی نظیر Help to Buy، ریسک بانکها را کاهش داده و آورده نقدی خریداران را به حداقل رساندهاند.
کارشناسان اقتصادی معتقدند پایین بودن LTV در ایران تنها بخشی از یک مشکل گستردهتر است. شکاف میان عرضه و تقاضا، نبود سیاستهای زمینمحور، و جهتگیری نامناسب نظام پولی، از دیگر عوامل تشدید بحران مسکن به شمار میروند.
طبق آمار رسمی، نیاز سالانه کشور بیش از یک میلیون واحد مسکونی برآورد میشود، در حالی که تولید واقعی در سالهای اخیر بین ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد باقی مانده است. در کنار آن، سود بالای اوراق مالی دولتی و شهرداریها (تا ۴۰ درصد) انگیزه سرمایهگذاری در ساختوساز را از بخش خصوصی گرفته است.
تحلیلگران تاکید دارند که سیاستگذاری در حوزه مسکن باید فراتر از افزایش سقف وام باشد و بر اصلاح ساختار زمین، تأمین زیرساختها و حمایت هدفمند از خانهاولیها متمرکز شود. به باور آنان، تا زمانی که نظام تأمین مالی مسکن و نقشه زیرساختی شهرها بازنگری نشود، حتی افزایش چندبرابری تسهیلات بانکی نیز اثر معناداری بر دسترسی خانوارها به مسکن نخواهد داشت.
